Переменная часть арендной платы \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Переменная часть арендной платы

Подборка наиболее важных документов по запросу Переменная часть арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда:
• 001 счет
• 011 счет
• 121 КОСГУ
• 122 КОСГУ
• 6-НДФЛ аренда помещения
• Показать все

Еще

• Аренда:
• 001 счет
• 011 счет
• 121 КОСГУ
• 122 КОСГУ
• 6-НДФЛ аренда помещения
• Показать все

Формы документов

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Форма: Договор аренды нежилого помещения (срок — менее года, преимущественное право на заключение договора на новый срок, обеспечительный платеж)
(Подготовлен специалистами КонсультантПлюс, 2023)3. 1.3. Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, потребленных Арендатором за месяц). Указанная сумма определяется на основании акта расчета переменной части согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций. Счет на оплату переменной части арендной платы подлежит оплате Арендатором в течение ______ (______) рабочих дней после его получения.

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 333.33 «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий» главы 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, уплатило госпошлину, предусмотренную подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества. Уполномоченный орган возвратил документы без рассмотрения в связи с неуплатой госпошлины, установленной подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости. Суд признал действия уполномоченного органа правомерными, указав, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение предоставляет право арендатору на заключение договоров на обеспечение арендуемого помещения энергоресурсами и другими коммунальными услугами за счет арендатора напрямую с ресурсоснабжающими организациями, а также содержит условие о возможности изменения размера арендной платы при заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями путем исключения из переменной части арендной платы стоимости услуг, на которые заключены прямые договоры. Суд пришел к выводу, что такое соглашение выходит за пределы внесения изменений в записи ЕГРН, поскольку подлежит регистрации, является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 146 «Объект налогообложения» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право»)Как указал суд, признавая позицию ИФНС частично необоснованной, она учла в составе доходов налогоплательщика полученную им от арендаторов переменную часть арендной платы. Учитывая, что бремя оплаты коммунальных платежей лежало на арендаторах, не заключавших отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, суммы возмещения расходов по оплате коммунальных платежей не являются доходом налогоплательщика. Эти суммы компенсируют его расходы по содержанию и использованию нежилых помещений, сданных в аренду. Кроме того, налоговый орган необоснованно отказал налогоплательщику в применении профессионального вычета по НДФЛ.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Письмо от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ | ФНС России

По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества

Дата документа: 04.02.2010
Вид документа: Письмо
Принявший орган: ФНС России
Номер: ШС-22-3/86@
КНД:
Тип ситуации:

Федеральная налоговая служба в связи с запросами налогоплательщиков и налоговых органов по вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, сообщает.

Реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

В этой связи оказание услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

При оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимости налоговая база определяется в общеустановленном порядке исходя из суммы арендной платы. При определении налоговой базы необходимо учитывать следующее.

1. Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.

В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

Данная позиция подтверждается арбитражной практикой. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2009 №12664/08 указывается, что несмотря на то, что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10. 03.2009 № 6219/08 указывается на то, что арендная плата общества за помещения состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть являлась фиксированной и представляла собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывалась из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором. Обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания — составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.04.2000 № 7349/99 указывается на то, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов общества на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону.

В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2008 № 4855/08 указывается на то, что реальное использование предмета аренды по назначению без потребления электроэнергии не представляется возможным, а расходы арендатора на ее использование для производства товаров, реализация которых облагается НДС, являются составляющей арендной платы.

Таким образом, налогоплательщики — арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять в соответствии с порядком, определенном положениями главы 21 Кодекса, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

При оказании такими арендодателями услуг по аренде недвижимости арендодатель в соответствии с пунктом 3 статьи 168 Кодекса выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон № 129-ФЗ) все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет, и которые могут приниматься к учету, только если они содержат обязательные реквизиты.

Согласно пункту 2 указанной статьи первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты: наименование документа; дату составления документа; наименование организации, от имени которой составлен документ; содержание хозяйственной операции; измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении; наименования должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления; личные подписи указанных лиц.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона № 129-ФЗ бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте Российской Федерации — в рублях.

В этой связи, необходимо учитывать, что поскольку счет-фактура составляется на основании первичного документа, оформленного в соответствии с требованиями Закона № 129-ФЗ, то при оказании услуги по аренде недвижимости, показатели, отражаемые в счете-фактуре, должны соответствовать показателям, указанным в первичном учетном документе.

На основании пункта 1 статьи 171 Кодекса арендатор имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 Кодекса, на сумму налоговых вычетов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 171 Кодекса вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору при приобретении услуги по аренде недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 Кодекса.

При этом порядок применения указанного налогового вычета установлен статьей 172 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 172 Кодекса налоговый вычет по приобретенной арендатором услуге по аренде недвижимости, предусмотренный статьей 171 Кодекса, производится на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем. При этом на основании пункта 1 статьи 172 Кодекса вычету подлежит сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.

Пунктом 1 статьи 169 Кодекса определено, что счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия сумм налога к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном главой 21 Кодекса.

Таким образом, основанием для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость является:

— наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

— приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;

— принятие приобретенной услуги на учет;

— наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Обращаем внимание на то, что при отсутствии первичных учетных документов основание для применения соответствующих налоговых вычетов отсутствует.

2. В том случае, если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений, не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании писем ФНС России от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 №ШТ-6-03/340@, направленных в установленном порядке налоговым органам, указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

3. В случае, если арендодатель арендатору оказывает услуги по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду), а также услуги, например, по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационные услуги (в том числе и на основании отдельного договора на оказание услуг по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационных услуг), то исчисление арендодателем НДС, составление счетов-фактур и применение арендатором налоговых вычетов производится применительно к каждому виду услуг.

В том случае, если арендодатель арендатору помимо услуг по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади предоставленной в аренду) оказывает посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, а также услуги по охране и уборке помещений (в том числе и на основании отдельного договора на оказание посреднических услуг), то исчисление арендодателем НДС по оказанным арендатору посредническим услугам производится в соответствии с порядком, определенным статьей 156 Кодекса, а составление счетов-фактур по таким посредническим услугам – в соответствии с пунктом 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 02. 12.2000 № 914 (с учетом последующих изменений и дополнений). При этом арендатор вправе применить налоговые вычеты по приобретенным коммунальным услугам в общеустановленном порядке.

С Министерством финансов Российской Федерации согласовано (письмо от 21.01.2010 № 03-07-15/08).

Действительный государственный советник
Российской Федерации 2  класса
С.Н. Шульгин

Арендные расходы Объяснение и полный пример прямолинейной арендной платы

В этой статье обсуждается, что такое арендные расходы и как новый стандарт учета аренды, ASC 842, влияет на представление арендных расходов в финансовой отчетности. В нем также объясняется надлежащее признание расходов на аренду, включая пример, демонстрирующий измерение расходов на аренду, в конце статьи.

Что такое арендная плата?

Расходы по аренде — это счет расходов, отражающий затраты, понесенные организацией за право использовать или занимать определенный актив, которым она не владеет. Для многих компаний арендная плата является значительными расходами, необходимыми для поддержания их бизнеса. Иногда расходы на аренду могут быть понесены за здания, склады или офисы, занимаемые организацией. В других случаях организации арендуют различные типы транспортных средств или оборудования, например, офисное или ремонтное оборудование, потому что они требуют большей гибкости, чем предлагает право собственности.

Как изменился учет арендной платы в соответствии с ASC 842?

В соответствии с ASC 840 учет арендной платы был простым для операционной аренды. На высоком уровне арендатор или арендатор отразил бы дебет расходов по аренде и кредит денежных средств, чтобы представить расходы на использование актива, лежащего в основе договора аренды, понесенные в течение периода, и оплату этих расходов в том же самом периоде. период.

Однако последние обновления усложнили учет аренды. Организации теперь должны отражать как актив, так и обязательство по операционной аренде. В соответствии с ASC 842 организации учитывают обязательство по аренде, равное приведенной стоимости оставшихся арендных платежей, и актив в форме права пользования, равный обязательству по аренде, с некоторыми корректировками.

Арендные платежи уменьшают обязательство по аренде. Расходы по аренде, эквивалентные прямолинейным расходам по аренде, признанным в соответствии с ASC 840 для операционной аренды, признаются в отношении дисконта временной стоимости обязательства по аренде и амортизации актива ROU для операционной аренды. Эти совокупные расходы, называемые расходами по аренде в соответствии с ASC 842, отражаются в операционном разделе отчета о прибылях и убытках.

Как измеряются расходы на аренду?

Под текущим US GAAP , FASB говорится, что, когда арендная плата непостоянна, расходы по аренде должны признаваться линейным методом в течение всего срока аренды. Этот метод признания расходов по аренде применим как в соответствии с ASC 840, так и ASC 842 для аренды, классифицируемой как операционная аренда.

Новый стандарт учета аренды касается признания одного расхода по аренде в течение срока аренды для операционной аренды в ASC 842-20-25-6:

«Единая стоимость аренды, рассчитанная таким образом, чтобы оставшаяся стоимость аренды распределялась на оставшийся срок аренды линейным методом, если только другая систематическая и рациональная основа не является более репрезентативной для модели, в которой выгоды, как ожидается, будут получены от право на использование базового актива».

В соответствии с ASC 840 и ASC 842 формула для расчета прямолинейных расходов выглядит следующим образом: общая сумма чистых арендных платежей, деленная на общее количество периодов аренды.

Подробное обсуждение учета операционной аренды в соответствии с ASC 842 и полный пример с расходами по отсроченной аренде и бухгалтерскими проводками можно найти в нашем блоге «Учет операционной аренды в соответствии с новым стандартом ASC 842: полный пример и объяснение».

Прочие аспекты измерения расходов на аренду

Дополнительные статьи договора аренды, которые необходимо учитывать при прямолинейном расчете расходов по аренде, могут включать следующее: выгодные условия. Типичным примером поощрения аренды является пособие на улучшение арендатора. Если льгота по аренде не была выплачена на дату начала аренды, ожидаемые поступления денежных средств по льготе засчитываются против оттока денежных средств по арендным платежам и учитываются при прямолинейном расчете арендных расходов. Более подробное объяснение учета льгот по аренде см. в этой статье «Учет льгот по аренде» согласно ASC 842.

Снижение арендной платы или периоды без арендной платы — это случаи, когда арендатор не обязан платить арендную плату за установленный период или повторяющиеся периоды аренды, как указано в договоре аренды. Эти периоды бесплатной арендной платы или снижения арендной платы учитываются в общих чистых арендных платежах, а также в прямолинейном расчете арендных расходов.

Различия во времени движения денежных средств по арендным платежам

Предоплата арендной платы, отсроченная арендная плата и начисленная арендная плата

На практике арендные платежи обычно не осуществляются равномерно, даже если они признаются таким образом. В соответствии с ASC 840 разница во времени фактических денежных платежей и признания расходов линейным методом обычно признавалась в балансе в форме предоплаты, отсроченной арендной платы или начисленной арендной платы.

Предоплата арендной платы

Если денежные выплаты за период превышают признанные расходы, предоплата арендной платы капитализируется в балансе с дебетовым сальдо. Это считалось предоплатой, которая является активом, поскольку арендные платежи превышают понесенные расходы по аренде. Подробное объяснение предоплаченной арендной платы и других вопросов учета арендной платы см. в нашем блоге «Учет предоплаты арендной платы и другой арендной платы для ASC 842 (базовая, начисленная, условная и отсроченная)».

Отсроченная арендная плата

Обратная арендная плата представляет собой отсроченную арендную плату. Когда денежные выплаты в течение периода были меньше понесенных расходов, отсроченная арендная плата признавалась в балансе как кредитовое сальдо. Это считалось отсрочкой, которая является обязательством, поскольку были понесены расходы на аренду, но эта сумма еще не была полностью выплачена. Дополнительные сведения об отсроченной аренде см. в нашем блоге «Учет отсроченной арендной платы и влияние налогов» в соответствии с ASC 842 и 840.

Начисленная арендная плата

Начисленная арендная плата – это еще один счет обязательств в соответствии с ASC 840, полученный в результате разницы во времени выплаты денежных средств и признания расходов. Если платежи наличными не производятся одновременно с признанием расходов, будет начислено обязательство по выплате сумм, которые были отнесены на расходы. Полное объяснение записей журнала см. в нашем блоге «Объяснение учета начисленной арендной платы в соответствии с ASC 842».

В соответствии с ASC 842 ни один из этих счетов больше не будет представлен в балансе. При переходе совокупный остаток на каждом из этих счетов будет удален из бухгалтерских книг, а актив ROU будет соответствующим образом скорректирован. Так как предоплаченная арендная плата имеет естественный дебетовый остаток, ее необходимо будет исключить из баланса с кредитом и зачесть дебетом в актив ПП, увеличив остаток чистых активов. Отложенная арендная плата и начисленная арендная плата, являющиеся обязательствами, должны быть дебетованы для прекращения признания, а актив в форме права пользования будет соответственно кредитован, что приведет к уменьшению баланса чистых активов. После перехода разница во времени движения денежных средств и признания расходов будет по-прежнему отражаться в корректировках баланса активов в форме права пользования.

Как расходы по аренде отражаются в финансовых отчетах?

Расходы по аренде в отчете о прибылях и убытках

Расходы по аренде указываются в отчете о прибылях и убытках. Не каждая организация будет иметь идентичное представление, но расходы на аренду в настоящее время широко упоминаются как расходы по аренде в отчете о прибылях и убытках. Как указывалось ранее, арендные платежи по операционной аренде в соответствии с ASC 840 относились на расходы и, следовательно, считались забалансовыми операциями. Это было бы выгодно для арендаторов, поскольку организациям не нужно было отражать в балансе обязательство по этому обязательству. Однако отсутствие отражения обязательства в балансовом отчете может привести к тому, что общие обязательства организации будут казаться значительно ниже, в зависимости от значимости портфеля операционной аренды этой организации.

Общий баланс пассивов (краткосрочные и долгосрочные пассивы) часто используется заинтересованными сторонами при оценке того, следует ли инвестировать или кредитовать организацию. Потенциальные инвесторы или кредиторы используют эти балансы в финансовых коэффициентах, которые часто в значительной степени способствуют принятию решений. В результате перехода на ASC 842 организации увидят увеличение общего баланса пассивов и активов, что может существенно повлиять на балансовые и финансовые коэффициенты, используемые различными заинтересованными сторонами. Арендная деятельность организации станет более прозрачной, что является конечной целью выпуска FASB нового стандарта учета аренды.

Расходы по аренде в балансе

Как и в случае с ASC 840, расходы на аренду не отражаются в балансе. Он по-прежнему указывается только в отчете о прибылях и убытках и рассчитывается линейным методом.

Пример: прямолинейный расчет арендной платы

Рассмотрим следующий сценарий:

Розничный продавец заключает договор аренды склада на 10 лет с первоначальными арендными платежами в размере 10 000 долларов в месяц и ежегодным повышением арендной платы на 2%. Аренда начинается 1 января 2022 г. и заканчивается 31 декабря 2031 г. Предположим, что это операционная аренда, и розничный продавец перешел на ASC 842 1 января 2022 г.

Как рассчитать прямолинейные расходы на аренду для приведенного выше сценария? Чтобы получить правильный ответ в соответствии с ОПБУ США, нам необходимо просуммировать общие чистые арендные платежи, а затем разделить эти платежи на общее количество периодов в сроке аренды.

Шаг 1: Рассчитайте общую сумму платежей

Общая сумма платежей, требуемых по договору аренды, составляет 1 313 967 долларов США.

Шаг 2: Рассчитайте расходы по аренде, разделив общую сумму платежей на срок аренды

Годовые арендные расходы составляют 131 397 долларов (1 313 967 долларов, разделенные на 10 лет), а ежемесячные арендные расходы составляют 10 950 долларов (1 313 967 долларов, разделенные на срок аренды 120 месяцев).

В этом примере мы рассчитали прямолинейные арендные расходы в размере 131 397 долларов в год. Как видно из шага 2, ежегодные платежи начинаются со 120 000 долларов США и увеличиваются каждый год, чтобы отразить повышение арендной платы на 2%, но расходы постоянно признаются линейным методом в течение срока аренды.

В соответствии с ASC 840 разница между фактическим платежом наличными и расходом, признанным в каждом периоде операционной аренды, учитывается на счете отсроченной/предоплаты арендной платы. В соответствии с ASC 842 эта разница больше не учитывается на отдельном балансовом счете. Новый стандарт бухгалтерского учета включает разницу между денежными платежами и расходами, признаваемыми по операционной аренде в составе актива в форме права пользования каждый месяц.

Резюме

ASC 842 практически не повлияет на отчет о прибылях и убытках по аренде. Он рассчитывается и представляется практически таким же образом, но теперь его можно назвать расходом по аренде. Арендная плата рассчитывается прямолинейным методом. Договоры аренды могут включать в себя снижение арендной платы и/или ее увеличение. Однако общая теория расчета прямолинейных арендных расходов по конкретному договору останется неизменной: суммируйте общие чистые арендные платежи и разделите на общее количество периодов аренды.

Будущие платежи по аренде, относящиеся к операционной аренде, ранее были забалансовыми операциями. Это было выгодно арендаторам, поскольку обязательства по этим платежам не приводили к увеличению суммы обязательств. Тем не менее, ASC 842 направлен на повышение прозрачности для заинтересованных сторон путем включения обязательства по аренде и соответствующего актива в форме права пользования в балансовый отчет по операционной аренде. Арендная плата по-прежнему не будет на балансе.

В соответствии с ASC 840 разницы в платежах и признании расходов, возникающие из-за таких вещей, как отпуск по аренде, предоплата или повышение, будут признаваться в балансе в форме Предоплаченной арендной платы, Отсроченной арендной платы и/или Начисленной арендной платы. В соответствии с ASC 842 эти остатки больше не учитываются в балансе, а отражаются как корректировки баланса активов ROU.

Статьи по теме

Как рассчитать мультипликатор валовой ренты и как его использовать для инвесторов

Попытка определить, какая сдаваемая в аренду недвижимость является лучшим вложением, может привести к невероятному замешательству, особенно если вы только начинаете инвестировать в недвижимость. К счастью, есть несколько ключевых финансовых показателей, которые вы можете использовать, чтобы решить, какая приносящая доход недвижимость лучше остальных.

Множитель валовой арендной платы — это расчет, который как начинающие, так и опытные инвесторы в недвижимость используют для выбора наилучшей сдаваемой в аренду недвижимости для инвестиций, а также для мониторинга в режиме реального времени финансовых показателей собственности, которой они в настоящее время владеют.

В этой статье мы объясним, как можно использовать множитель валовой ренты для выбора правильных инвестиций, почему этот показатель отличается от ставки капитализации, а также как лучше всего использовать расчет множителя валовой ренты при инвестировании в недвижимость.

Упростите отчетность об аренде недвижимости

Подробнее

Что такое множитель общей арендной платы?

Множитель валовой арендной платы (GRM) — это простой расчет, используемый для расчета потенциальной прибыльности аналогичной недвижимости на том же рынке на основе валового годового дохода от аренды.

Формула МРЖ также является хорошей финансовой метрикой, которую можно использовать, когда рыночные арендные ставки быстро меняются, как сегодня.

В некотором смысле мультипликатор валовой арендной платы аналогичен рыночным сравнениям, основанным на доходе от аренды, который в настоящее время — и мог бы — приносить недвижимость, когда арендная плата повышается до рыночных.

Как рассчитать мультипликатор валовой ренты

Формула для расчета мультипликатора валовой ренты выглядит следующим образом:

• Множитель валовой арендной платы = Цена или стоимость недвижимости / Валовой доход от аренды

Чтобы объяснить, как рассчитать коэффициент мультипликатора валовой арендной платы, мы возьмем в качестве примера небольшой многоквартирный дом из трех квартир. Если недвижимость приносит валовую годовую арендную плату в размере 43 200 долларов США, а запрашиваемая цена за недвижимость составляет 300 000 долларов США за единицу, GRM будет равен 6,95:

• 300 000 долларов США Цена недвижимости / 43 200 долларов США Валовой доход от аренды = 6,95 GRM

Сам по себе, GRM 6,95 ни хорошо, ни плохо, потому что не с чем сравнивать. Но, вообще говоря, многие инвесторы используют хорошее эмпирическое правило: чем ниже показатель GRM по сравнению с другими аналогичными объектами на том же рынке, тем привлекательнее инвестиции. Это связано с тем, что недвижимость приносит больше валового дохода, чтобы окупить себя быстрее, чем альтернативная недвижимость.

Другие способы использования расчета МРЖ 

Вы также можете использовать расчет МРЖ, чтобы определить, какой должна быть цена на недвижимость или какой должен быть валовой доход от аренды недвижимости, если вы знаете две из трех переменных в формула.

Например, предположим, что рыночный GRM равен 7,5 для аналогичных объектов на том же рынке. Если запрашиваемая цена недвижимости составляет 400 000 долларов США, валовой доход от аренды должен составлять 53 333 доллара США:

• Множитель валовой арендной платы = Цена недвижимости / Валовой доход от аренды
• Валовой доход от аренды = Цена недвижимости / Множитель валовой арендной платы
• Цена недвижимости 400 000 долл. США / 7,5 множитель валовой арендной платы = 53 333 долл. США валового дохода от аренды

Если вы знаете рыночный GRM и валовой доход от аренды, который генерирует недвижимость, вы также можете использовать формулу множителя валовой арендной платы для расчета стоимости недвижимости:

• Множитель валовой арендной платы = стоимость недвижимости / валовой доход от аренды
• Стоимость недвижимости = валовой доход от аренды x множитель валовой арендной платы
• 53 333 долл. США Валовой доход от аренды x 7,5 множитель валовой арендной платы = 400 000 долл. США Стоимость недвижимости

Чем МРЖ отличается от ставки капитализации

В то время как МРЖ используется для оценки стоимости сдаваемого в аренду имущества на основе полученного валового дохода от аренды, расчет ставки капитализации (ставка капитализации) используется для определения текущей стоимости имущества основывается или должна основываться на чистой операционной прибыли (NOI), возвращаемой инвестору.

Помните, что NOI включает только обычные операционные расходы, а не платеж по ипотеке (P&I), произведенный за недвижимость. Обслуживание долга исключается из расчета ставки капитализации, чтобы облегчить сравнение яблок с яблоками, потому что один инвестор в недвижимость может использовать больше или меньше кредитного плеча, чем другой.

Пример расчета ставки капитализации

Воспользуемся свойством из предыдущего раздела для расчета ставки капитализации.

Исходя из правила 50%, мы знаем, что половина валового дохода от аренды используется для оплаты операционных расходов (исключая выплаты по ипотеке). Это означает, что если валовой доход от аренды недвижимости составляет 53 333 доллара в год, NOI составляет около 26 667 долларов.

Чтобы рассчитать предельную ставку, мы делим NOI на стоимость имущества или цену покупки:

• Максимальная ставка = NOI / стоимость недвижимости
• 26 667 долларов США NOI / 400 000 долларов США Стоимость собственности = 0,066 или 6,7%

Как и в случае с GRM, предельная ставка сама по себе ничего не значит. Однако, если аналогичная недвижимость на том же рынке имеет ставку капитализации 6%, недвижимость с более высокой ставкой капитализации может быть более выгодной сделкой, поскольку потенциальная доходность выше.

GRM и ставка капитализации

Обратите внимание, что ставка капитализации и МРЖ представляют потенциальную стоимость по-разному.

При расчете ставки капитализации чем выше ставка капитализации, тем более потенциально прибыльной будет недвижимость. При расчете МРЖ, чем ниже МРЖ, тем более потенциально прибыльной может быть недвижимость.

Чтобы проиллюстрировать это положение, рассмотрим пример до и после повышения арендной платы на 6%:

До повышения арендной платы

• GRM = 400 000 долл. США Стоимость недвижимости / 53 333 долл. США Валовой доход от аренды = 7,5
• Максимальная ставка = 26 667 долларов США NOI / 400 000 долларов США Стоимость собственности = 0,067 или 6,7%

После повышения арендной платы

После повышения арендной платы валовой доход от аренды увеличивается на 6%, с 53 333 долл. США до 56 533 долл. США, а NOI (на основе правила 50 %) увеличивается с 26 667 долл. США до 28 267 долл. США:

9015 7 ГРМ = Стоимость недвижимости 400 000 долларов США / валовой доход от аренды в размере 56 533 долларов США = 7,08 
• Максимальная ставка = 28 267 долларов США NOI / 400 000 долларов США Стоимость собственности = 0,0707 или 7,1%

Лучшее использование множителя валовой ренты

GRM — это хороший расчет для оценки потока валового дохода, который генерирует недвижимость. В то время как справедливая рыночная стоимость двух сопоставимых объектов недвижимости может составлять 300 000 долларов США каждый, объект с более низким GRM может предложить наибольшую ценность, поскольку поток валового дохода от аренды больше.

Множитель валовой арендной платы также полезен при отслеживании изменений стоимости имущества на основе валовой арендной платы.

Например, ваш объект имеет GRM 7, а аналогичные объекты поблизости имеют GRM 7,5. Это признак того, что вы собираете очень хорошую арендную плату, и ваш управляющий недвижимостью отлично справляется с поддержанием низкой текучести арендаторов с минимальной потерей дохода от аренды.

С другой стороны, если ваш GRM выше, чем у других подобных объектов, это указывает на то, что вам, вероятно, следует повысить арендную плату, потому что ваш валовой доход от аренды ниже, чем у конкурентов.

Скорее всего, вы не потеряете ни одного арендатора, потому что все, что вы делаете, это поднимаете арендную плату до уровня рынка. Если вы это сделаете, вы сможете быстро найти нового арендатора, готового платить рыночную арендную плату, потому что другие арендодатели взимают такую ​​же ежемесячную арендную плату.

Преимущества и недостатки МРЖ

При использовании мультипликатора валовой арендной платы следует учитывать несколько плюсов и минусов:

Преимущества МРЖ похожий недвижимость на том же рынке.

И продавцы, и покупатели могут использовать мультипликатор валовой арендной платы для оценки арендуемой недвижимости. Например, продавец с полностью обновленной недвижимостью, сданной в аренду крупным арендаторам, может иметь более высокую запрашиваемую цену и более низкий GRM.